Jak wybrać najlepszy kredyt na budowę domu?

Najważniejsze informacje zawarte w artykule:

• Czy można wziąć kredyt na budowę domu, czy tylko na jego zakup.
• Jaki kredyt na dom oferują banki i jakie nieruchomości można nim sfinansować.
• Jak dostać kredyt na zakup domu – a więc jakie dokumenty są potrzebne i jak wygląda kupno domu na kredyt krok po kroku.
• Jak wziąć kredyt na budowę domu – czyli jakie warunki trzeba spełnić i jak wygląda cały proces zaciągania zobowiązania, a potem finansowania inwestycji z pomocą banku.

Na czym polega kredyt na dom?

Kredyt na dom to rodzaj finansowania bankowego, za pomocą którego możesz pokryć koszty zakupu lub budowy nieruchomości. Banki proponują na ten cel głównie kredyty hipoteczne, a więc pod zabezpieczenie na hipotece nieruchomości.

Warto jednak wiedzieć, że kredyt hipoteczny na zakup i budowę domu to nie są dokładnie te same produkty, choć mają wiele wspólnego. Na czym polega kredyt hipoteczny na zakup domu?

Na tym, że bank udostępnia od razu określoną sumę pieniędzy, która wraz z wkładem własnym kredytobiorcy pokrywa cenę zakupu nieruchomości. Z kolei kredyt na budowę domu to tzw. kredyt budowlano-hipoteczny, który łączy dwa sposoby kredytowania inwestycji.

Kiedy znajdujesz się jeszcze na etapie budowy, będzie to kredyt budowlany. Dopiero od czasu, gdy dom zostanie oddany do użytku, zobowiązanie zmienia się w kredyt hipoteczny.

Co ważne, banki oferują najczęściej kredyt hipoteczny na dom jednorodzinny, który może być jednak wybudowany w różnej technologii, a więc np.:

• dom murowany,
• dom drewniany,
• dom szkieletowy,
• dom prefabrykowany.

Możesz także otrzymać kredyt na domek letniskowy, o ile jest on całoroczny. W ofertach wielu instytucji znajdziesz również specjalny kredyt hipoteczny na dom energooszczędny, który ma zwykle korzystniejsze warunki niż ten standardowy.

Co można sfinansować kredytem na budowę domu?

Kredyt na kupno domu pokrywa po prostu część ceny zakupu nieruchomości. Możesz jednak nim sfinansować także remont lub wykończenie domu. Z kolei przy pomocy kredytu budowlano-hipotecznego możesz sfinansować:

• zakup działki budowlanej;
• budowę domu od zera lub dokończenie rozpoczętej już budowy;
• opłacenie poszczególnych etapów budowy, łącznie z kosztami materiałów i robocizną;
• wykonanie prac wykończeniowych we wskazanym we wniosku kredytowym zakresie.

Cel kredytu budowlanego uzależniony jest od polityki banku oraz od tego, jakie zamiary względem procesu budowlanego ma sam kredytobiorca. Co ważne, banki najczęściej preferują, aby kredytobiorca doprowadził dom do stanu pozwalającego na odbiór techniczny nieruchomości, a więc do co najmniej stanu deweloperskiego.

Jakie są rodzaje kredytów na dom?

Jak już wspomnieliśmy wyżej, banki oferują na dom najczęściej kredyt hipoteczny. Nie jest to jednak jedyny kredyt długoterminowy, który może być zaciągnięty na budowę lub kupno domu. Zatem jaki kredyt na dom możesz otrzymać? Może być to:

• kredyt hipoteczny na budowę domu – jest to kredyt celowy o terminie spłaty do 35 lat, którego zabezpieczeniem jest budowana nieruchomość, zaś sam kredyt polega najpierw na wypłacie środków pokrywających konkretne koszty inwestycji, a dopiero po jej zakończeniu na spłacie zobowiązania;
• kredyt hipoteczny na kupno domu – jest to również długoterminowy (do 35 lat) kredyt celowy, którego zabezpieczeniem jest kupowana nieruchomość, a kredyt polega na udostępnieniu kredytobiorcy środków na pokrycie ceny jej zakupu;
• kredyt gotówkowy na dom – można go zaciągnąć na dowolny cel i nie wymaga zabezpieczenia na nieruchomości, jednak można go otrzymać jedynie w kwocie do 200-300 tys. zł i z okresem spłaty do 10 lat;
• pożyczka hipoteczna na dom – wymaga ona ustanowienia zabezpieczenia na już posiadanej nieruchomości i można ją przeznaczyć na dowolny cel.

Czym się różni kredyt na budowę i na zakup domu?

Jeśli interesuje Cię kredyt na budowę domu, musisz mieć świadomość, że działa on nieco inaczej niż kredyt na zakup nieruchomości. Wiąże się nie tylko z innymi formalnościami na etapie ubiegania się o finansowanie, ale także całą procedurą wypłaty środków, a nawet sposobem spłaty zobowiązania.

Warto więc wiedzieć, czym różni się kredyt na budowę i na zakup domu, i najważniejsze różnice między tymi produktami przedstawiamy poniżej.

Kredyt na budowę i na zakup domu - różnice

Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać kredyt na budowę domu?

Co trzeba zrobić, żeby dostać kredyt na dom? Przede wszystkim trzeba spełnić warunki stawiane przez bank, ponieważ nie każdy może otrzymać takie finansowanie. Kto może dostać kredyt na dom? Jedynie osoba, która:

• ma co najmniej 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych,
• może przedstawić odpowiednio wysoki wkład własny (chyba że ubiega się o kredyt bez wkładu własnego),
• ma dobrą historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej,
• posiada odpowiednio wysoką zdolność kredytową do zaciągnięcia kredytu w pożądanej kwocie – dla zbudowania zdolności trzeba mieć stałe, akceptowalne przez bank źródło dochodu, które zapewni Ci wysokie zarobki.

Co jeszcze jest istotne? Jakie warunki na kredyt na dom trzeba jeszcze spełnić? Oczywiście należy złożyć wniosek wypełniony na formularzu bankowym wraz z kompletem wymaganych dokumentów.

Jaki jest wymagany wkład własny do kredytu pod budowę domu?

Banki proponują zarówno kredyt pod budowę domu, jak i kredyt na zakup domu z wkładem własnym. Chodzi tutaj o finansowy udział kredytobiorcy w inwestycji, ponieważ bank może ją sfinansować tylko w części.

W przypadku kredytu na budowę domu wkład własny wynosi dokładnie tyle samo co w przypadku standardowego zobowiązania hipotecznego.

W większości banków możesz jednak ubiegać się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym 10%. Wówczas połowa wymaganego wkładu jest zastępowana dodatkowym ubezpieczeniem lub podwyższoną marżą. Jeśli chodzi o kredyt na budowę domu, wkładem własnym może być przede wszystkim:

• gotówka,
• działka budowlana,
• ewentualnie poniesione już koszty inwestycji, czyli np. koszt projektu budowlanego, wykonania przyłączy, czy też innych prac budowlanych.

A czy można dostać kredyt na dom bez wkładu własnego? Tak, ale tylko w ramach rządowego programu mieszkaniowego. Taki kredyt bez wkładu własnego polega na tym, że brakujący wkład własny jest gwarantowany przez BGK.

Obecnie kredyt na zakup domu bez wkładu własnego dostępny jest głównie jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Jak dostać kredyt na dom bez wkładu własnego? W tym celu należy spełnić warunki programu, czyli m.in. nie posiadać na własność żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.

Kredyt hipoteczny budowlany a zdolność kredytowa

Starając się o kredyt budowlano-hipoteczny, oprócz wymaganego wkładu własnego, należy wykazywać się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową. Bank przy jej ocenie weźmie pod uwagę m.in.:

• dochody gospodarstwa domowego,
• wysokość innych zobowiązań kredytowych,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego i liczbę osób na utrzymaniu,
• historię spłaty innych zobowiązań.

Na podstawie powyższych danych bank oszacuje, jak wysoki kredyt może Ci udzielić. Przed złożeniem wniosku możesz samodzielnie sprawdzić, czy Twoja zdolność będzie wystarczająca do otrzymania finansowania w szacowanej wysokości.

W jaki sposób? Można do tego celu wykorzystać kalkulator zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego, który dodatkowo przedstawi Ci listę proponowanych ofert kredytów dopasowanych do Twoich możliwości finansowych.

A jak dostać kredyt na dom bez zdolności kredytowej? Bez zdolności kredytowej nie otrzymasz finansowania. Jeśli jest ona na niewystarczającym poziomie, możesz spróbować zwiększyć zdolność kredytową np. poprzez złożenie wniosku z innym współkredytobiorcą.

Jakie dokumenty przygotować do wniosku o kredyt budowlany?

Podstawą udzielenia kredytu hipotecznego jest wniosek, wypełniony na formularzu bankowym. Jednak to nie wszystko, co powinieneś złożyć.

Oprócz standardowych dokumentów osobowych oraz tych, które mają potwierdzić osiągane dochody, kredytodawca przed udzieleniem kredytu budowlanego z pewnością upomni się również o dodatkowe zaświadczenia. Wśród nich mogą znaleźć się np.:

• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy domu;
• akt notarialny lub wpis do księgi wieczystej potwierdzające prawo własności do działki;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów – w tym wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy czy inny dokument potwierdzający budowlane przeznaczenie działki;
• zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
• operat szacunkowy;
• kosztorys, harmonogram prac oraz dziennik budowy;
• projekt budowlany (techniczny) nieruchomości.

Jeśli chodzi o zakup domu na kredyt formalności są podobne, ale wymagają złożenia mniejszej liczby dokumentów. W tym przypadku zwykle bowiem wystarcza numer księgi wieczystej, operat szacunkowy i umowa przedwstępna lub deweloperska.

Ile można dostać kredytu na dom?

Banki oferują kredyt na dom w kwocie nawet do kilku milionów złotych. Kwota udzielonego kredytu jednak zależy od wartości inwestycji. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny na zakup domu, to powinna ona pokryć wraz z wkładem własnym kredytobiorcy cenę zakupu nieruchomości oraz opcjonalnie także koszt jej wykończenia lub remontu.

Z kolei kwota kredytu na budowę domu jest ustalana przez bank na podstawie kosztorysu inwestycji. Co ważne jednak, kluczowe znaczenie ma tutaj minimalna cena budowy 1 m2 domu określona przez bank, która następnie jest mnożona przez metraż budynku.

Warto mieć tutaj świadomość, że taka bankowa cena za 1 m2 może się różnić od tej wynikającej z kosztorysu klienta. Ile kosztuje budowa domu według banków? Najczęściej około 3-4 tys. zł brutto za 1 m2. Jeśli zatem chcesz wybudować np. dom o powierzchni 200 m2, to bank wyceni jego koszt budowy na sumę od 600 000 zł do 800 000 zł.

Od czego zależą koszty kredytu na dom?

Kredyt na zakup lub budowę domu wiąże się z kosztami. Podstawowym kosztem kredytu na dom jest oprocentowanie, na którego podstawie bank dolicza odsetki do rat kredytowych. Może być ono okresowo stałe lub zmienne i w tym drugim przypadku o jego wysokości będzie decydowała marża banku oraz wysokość stopy bazowej, którą może być wskaźnik WIBOR lub WIRON.

Warto tu pamiętać, że wysokość takich wskaźników zmienia się, co powoduje, że w trakcie spłaty zobowiązania oprocentowanie kredytu może wzrosnąć lub spaść, pociągając za sobą także obniżenie lub wzrost comiesięcznych rat.

Do dodatkowych kosztów kredytu na dom należą również:

• prowizja za udzielenie kredytu – może być ona płatna z góry lub doliczona do kwoty kredytu i wówczas spłaca się ją w ratach,
• ubezpieczenie – przede wszystkim ubezpieczenie nieruchomości (w przypadku budowy może być to ubezpieczenie domu w budowie) oraz opcjonalnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe, czy też ubezpieczenie na życie;
• koszt wyceny nieruchomości – operat szacunkowy musi wykonać rzeczoznawca wskazany przez bank lub wybrany przez klienta;
• opłaty za inspekcję nieruchomości przed wypłatą kolejnych transz kredytu – ponosi się je przy kredycie budowlanym.

Wszystkie powyższe koszty mogą być różne w zależności od banku. Przykładowo, w niektórych bankach dostaniesz kredyt na dom bez prowizji, a w innych nie unikniesz tej opłaty i może być ona w różnej wysokości.

Pamiętaj także, że istnieją dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości na kredyt niezależne od banku m.in. koszty notariusza, czy też opłaty za wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Chcąc oszacować koszty kredytu na dom, sięgnij po kalkulator rat kredytu hipotecznego. Dzięki niemu obliczysz wysokość rat kredytowych oraz dowiesz się, ile kosztuje kredyt w poszczególnych bankach.

Jak wziąć kredyt na budowę domu? Krok po kroku

Procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dość skomplikowana. Jak dostać kredyt na dom? Zakres formalności będzie się różnił od tego, czy chcesz kupić, czy wybudować dom.

Poniżej wyjaśniamy pokrótce, od czego zacząć kupno domu na kredyt i jak otrzymać kredyt na dom:

1. Sprawdź swoją zdolność kredytową.
2. Wybierz dom do zakupu.
3. Znajdź korzystną ofertę kredytu hipotecznego.
4. Podpisz umowę przedwstępną.
5. Złóż wniosek o kredyt wraz z wymaganymi dokumentami.
6. Zaczekaj na decyzję kredytową.
7. Podpisz umowę o kredyt hipoteczny.
8. Udaj się do notariusza, aby podpisać umowę kupna-sprzedaży domu.
9. Dokonaj wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
10. Dostarcz do banku wymagane dokumenty, aby bank mógł uruchomić kredyt, czyli przekazać środki sprzedającemu dom.

A jak otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu? Poniżej prezentujemy krótką instrukcję, jak zaciągnąć kredyt na budowę domu krok po kroku:

1. Wybierz działkę budowlaną oraz projekt domu.
2. Znajdź najlepszą ofertę kredytową.
3. Zdobądź pozwolenie na budowę (jeśli jest ono wymagane).
4. Złóż wniosek kredytowy i dołącz do niego potrzebne dokumenty: potwierdzające dochody i dotyczące nieruchomości.
5. Poczekaj na wydanie decyzji kredytowej.
6. W przypadku pozytywnej decyzji podpisz umowę i poczekaj na wypłatę pierwszej transzy kredytu.

W jakim banku najprościej otrzymać kredyt na sfinalizowanie budowy domu?

Lista banków, które udzielają kredytów na budowę domu w 2024 roku, jest długa. Gdzie najlepiej wziąć kredyt na dom? To zależy od Twoich preferencji. Na pewno warto dokładnie porównać oferty i pomoże Ci w tym nasz ranking kredytów hipotecznych.

Dzięki niemu znajdziesz korzystny kredyt na dom, czyli taki, który spełnia wszystkie Twoje oczekiwania. Najprościej dostać kredyt na dom w banku, w którym możesz liczyć między innymi na:

• najniższe koszty zaciągnięcia zobowiązania,
• niskie wymagania np. pod kątem wkładu własnego,
• możliwość złożenia wniosku online.

Poniżej prezentujemy listę aktualnych ofert, na które warto zwrócić uwagę. Sprawdź, gdzie jest najlepszy kredyt na dom w 2024 roku i w którym banku możesz liczyć na specjalne warunki finansowania lub proste formalności.

Najlepszy kredyt na budowę domu w 2024

Ile trzeba czekać na wypłatę środków z kredytu na budowę domu?

Jeśli chcesz budować dom na kredyt, pamiętaj, że bank nie wypłaci Ci od razu pełnej kwoty pieniędzy. Będzie ją wypłacał w transzach i pierwszą z nich wypłaci po zawarciu umowy kredytowej, natomiast następne dopiero po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji.

Fakt ich zakończenia musi też potwierdzić poprzez dokonanie inspekcji na placu budowy lub opcjonalnie na podstawie zdjęć inwestycji i dziennika budowy. Liczba transz może być różna, jednak najczęściej jest ich co najmniej 2 lub 3.

Kupno lub budowa domu - programy wsparcia

Kupno lub budowę domu możesz sfinansować z pomocą państwa. Istnieją bowiem różne programy wsparcia, które pomagają zaciągnąć kredyt na ten cel na preferencyjnych warunkach.

Kredyt od państwa na dom dostaniesz w ramach programów:

• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – możesz go przeznaczyć na zakup lub budowę domu, o ile nie posiadasz innej nieruchomości mieszkalnej (chyba że masz co najmniej 2 dzieci, to akceptowane są mieszkania o określonym metrażu); taki kredyt na pierwszy dom możesz wziąć z wkładem własnym lub bez, a w trakcie jego spłaty otrzymać dopłatę od państwa na jego częściowe pokrycie, jeśli urodzi Ci się drugie lub kolejne dziecko;
• Mieszkanie na start – Od kiedy Kredyt 0%? Ma być dopiero uruchomiony na początku 2025 roku i w jego ramach będzie dostępny kredyt na budowę domu, który będzie można otrzymać z dopłatami państwa do rat, dzięki czemu jego oprocentowanie wyniesie od 0 do 1,5%.

Do niedawna dostępny był także tani kredyt na budowę domu dla młodych z dopłatami rządowymi, tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc. Program ten jednak został zakończony z końcem 2023 roku. Jego następcą ma być właśnie program Mieszkanie na start.Oprócz tego są programy, dzięki którym możesz dostać dofinansowania do budowy domu np.:

• Mój prąd,
• Moje ciepło,
• Czyste powietrze,
• Moja woda,
• Stop Smog.

W ramach powyższych programów można otrzymać dopłaty głównie do ekologicznych inwestycji np. do ocieplenia budynku, wymiany starego pieca, instalacji fotowoltaiki, czy też pompy ciepła.

Czy warto brać kredyt na budowę domu?

Czy warto brać kredyt na dom? Na pewno warto, jeśli jest to jedyny sposób na realizację marzenia o własnym domu. Trzeba jednak mieć świadomość, że kredyt budowlano-hipoteczny ma zarówno zalety, jak i wady.

Zalety:

• możliwość zrealizowania marzenia o własnym domu bez posiadania na ten cel pełnej kwoty środków – można nawet otrzymać kredyt na dom bez żadnego wkładu własnego;
• długi okres kredytowania – dzięki temu można spłacać zobowiązania w niskich ratach;
• stosunkowo niski koszt finansowania – kredyt hipoteczny jest znacznie tańszy od kredytu gotówkowego;
• możliwość sfinansowania kredytem nie tylko budowy domu, ale też jego wykończenia, czy w niektórych bankach nawet jego wyposażenia;
• karencja w spłacie kredytu – spłata pełnych rat rozpoczyna się dopiero po zakończeniu inwestycji.

Wady:

• większy zakres formalności związanych z ubieganiem się o finansowanie niż przy kredycie na zakup domu;
• długi czas oczekiwania na kredyt – czasami nawet 2-3 miesiące;
• konieczność realizacji inwestycji zgodnie z harmonogramem – w przypadku opóźnień lub odstępstw od planu budowy bank może zablokować finansowanie;
• krótki czas na realizację inwestycji budowlanej – zazwyczaj banki dają na to 2-3 lata;
• brak swobody w dysponowaniu środkami – muszą być one przeznaczone na cel określony w umowie i dokładnie rozliczone.

Zanim zdecydujesz się na budowę domu na kredyt, rozważ wszystkie jego plusy i minusy. Być może korzystniejsze bowiem okaże się kupno domu na kredyt.

W każdym przypadku postaraj się wybrać najkorzystniejsza ofertę finansowania i pamiętaj, że w wyborze takiej oferty pomogą Ci różne narzędzia dostępne online np. ranking kredytów hipotecznych.

Zakup domu na kredyt - jakich błędów unikać?

Kredyt na zakup domu, czy też na jego budowę, to poważne zobowiązanie. Przy jego zaciąganiu nie popełnij więc błędów, które mogą skutkować różnymi problemami – zarówno na etapie ubiegania się o finansowanie, jak już później w trakcie korzystania z niego. Do najczęstszych takich błędów można zaliczyć:

• zły wybór działki – np. niespełniającej warunków do zabudowy mieszkaniowej,
• nieprawidłowe oszacowanie kosztów inwestycji,
• posiadanie zbyt niskiego wkładu własnego – skutkiem tego może być brak możliwości wzięcia kredytu w odpowiedniej wysokości lub uzyskanie gorszych warunków finansowania,
• wzięcie zbyt niskiego kredytu, który nie wystarczy np. na wykończenie lub remont domu,
• nieprzygotowanie się do realizacji inwestycji skutkujące np. opóźnieniami,
• nieprzemyślany wybór kredytu pod względem warunków finansowania – np. pod kątem długości karencji, kosztów początkowych, marży, czy rodzaju oprocentowania.

Pamiętaj więc, aby przed ubieganiem się o kredyt na dom wnikliwie przeanalizować swoje możliwości finansowe i plany inwestycyjne, a następnie dobrze dopasować do nich ofertę kredytową. Takie podejście zwiększy Twoje szanse na otrzymanie kredytu, a także zapewni korzystne warunki finansowania inwestycji.