5/30/2023
18 min. czytania
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” oferowany jest w nowej odsłonie. Obecnie to program „Rodzinnych kredytów mieszkaniowych”. Wprowadzono w nim wiele zmian, m.in. umożliwiono kredytobiorcom wniesienie większego wkładu własnego – nie tylko 10, ale i 20 proc. Oszczędni kredytobiorcy, którzy zgromadzą środki na pokrycie 20 proc. wartości nieruchomości, będą mogli skorzystać ze spłaty rodzinnej. Co jeszcze uległo zmianie?
Aby zaciągnąć najlepszy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, należy mieć tzw. wkład własny na poziomie minimum 10–20% wartości kupowanej nieruchomości. Osoby nieposiadające takich oszczędności nie mają zatem szans na zaciągnięcie zobowiązania. Z myślą o nich rząd wprowadził z dniem 26 maja 2022 roku program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, w którym brakujący wkład własny gwarantuje państwo.
Ze względu jednak na małe zainteresowanie programem od 1 marca 2023 r. wprowadzono pewne zmiany w jego warunkach, a samo rozwiązanie zyskało też nową nazwę – „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”.
Wskutek zmiany przepisów z programu Mieszkanie bez wkładu własnego w 2023 r. skorzystają przede wszystkim także osoby posiadające wkład własny lub środki pokrywające choćby jego część. Podniesiono także limit cen nieruchomości, dzięki czemu łatwiej będzie znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do programu.
Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Na czym polega gwarantowany kredyt mieszkaniowy?
W ramach Nowego Polskiego Ładu wprowadzono w Polsce program wsparcia „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Do tej pory w bankach nie był dostępny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – wszystkie instytucje wymagały posiadania kapitału początkowego na poziomie co najmniej 10, a nawet 20% inwestycji.
Szczegółowe zasady funkcjonowania programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” zostały sformułowane w specjalnej ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z 1 października 2021 roku. Zgodnie z jej zapisami taki kredyt hipoteczny jest udzielany na następujących warunkach:
- na zakup mieszkania lub domu, a także na zakup działki i budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego, pod warunkiem, że cena nieruchomości nie przekroczy poziomu określonego w ustawie (obowiązują limity cenowe za 1 m2 mieszkania);
- okres kredytowania musi wynosić minimum 15 lat.
Jest to zatem kredyt gwarantowany, ponieważ na brakujący wkład własny Bank Gospodarstwa Krajowego udziela specjalnej gwarancji. Co to oznacza w praktyce? Kredytobiorca nie dostaje od państwa żadnych pieniędzy. Musi więc zaciągnąć zobowiązanie na 100% wartości inwestycji. Gwarancja służy tylko zabezpieczeniu interesu banku.
Z gwarantowanego kredytu mogą skorzystać wyłącznie osoby, które mają zdolność kredytową i spełniają pozostałe warunki dotyczące m.in. nieposiadania innej nieruchomości na własność.
Oprócz tego rodziny, które w czasie spłaty kredytu gwarantowanego powiększą się o kolejne dziecko, mogą skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej. Polega ona na wypłaceniu przez BGK jednorazowej kwoty na poczet uregulowania zobowiązania.
Rząd zdecydował się jednak na rebranding oraz zmianę zasad funkcjonowania programu. Obecnie mamy do czynienia z „Rodzinnym kredyte mieszkaniowym”, który ma pozwolić na nowe otwarcie w kwestii pomocy dla Polaków.
Zmiany dotyczące funkcjonowania „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” dotyczą:
- Limitu cen mieszkań – limit ten podawany jest w dalszym ciągu w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. W pierwszej wersji należało wyliczyć iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków i współczynników 1,3 dla rynku pierwotnego oraz 1,2 dla rynku wtórnego, a w nowej wskaźniki podniesione zostaną do poziomu 1,4 i 1,3.
- Wsparcia udzielanego dla posiadaczy wkładu własnego – aby zwiększyć atrakcyjność programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, zlikwidowano wcześniejsze ograniczenie, które wskazywało, że z gwarancji BGK nie mógł skorzystać ten, kto miał wkład własny większy niż 10 proc. kupowanego mieszkania. W nowej wersji programu dla osób, które odłożą np. 15 proc. wkładu, rząd przygotuje 5 proc. gwarancji. Jeśli wkład wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości i więcej, wówczas beneficjent programu skorzysta np. ze spłaty rodzinnej. W przypadku posiadania wysokiego wkładu, powyżej 20 proc., kredytobiorca będzie mógł liczyć na spłatę rodzinną, jeśli wybierze kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.
Rodzinny kredyt mieszkaniowy 2023 udzielany jest na następujących zasadach:
- Objęcie gwarancją części kredytu mieszkaniowego – łączna wysokość objętej gwarancją części kredytu oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie może przekraczać 200 tys. zł i jednocześnie 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, na których pokrycie udzielany jest kredyt, oraz 30 proc. tej kwoty dla zobowiązań o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej.
- Spłata rodzinna przysługuje, jeśli w okresie kredytowania dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko (spłata w wysokości 20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku kolejnych dzieci).
- Okres kredytowania minimum 15 lat.
- Waluta kredytowania: PLN.
- Gwarantowany kredyt mieszkaniowy udzielany jest w bankach, które mają zawartą umowę z BGK.
Jednocześnie wprowadzono zasadę, że nie ma ograniczeń w zakresie wysokości wkładu własnego, jakim może dysponować kredytobiorca, jeśli jest nim nieruchomość gruntowa, ale łączna wysokość wkładu własnego i rodzinnego kredytu mieszkaniowego nie może przekroczyć progu 1 mln zł. Termin obowiązywania programu to 31 grudnia 2030 roku.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 9,82%. Okres obowiązywania umowy: 80 mies., całkowita kwota pożyczki: 50 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 17 498,67 zł, całkowita kwota do zapłaty: 67 498,67 zł. Spłata następuje w 80 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 17 lipca 2024 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Na jakie cele może być udzielony kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną?
Istnieje wiele celów, na jakie można spożytkować kredyt mieszkaniowy ze spłatą rodzinną. Rzecz jasna, jest to produkt przeznaczony na cele mieszkaniowe. Możesz go wydatkować na:
- zakup mieszkania – rozumiany jako zakup prawa własności lokalu mieszkalnego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – łącznie z jego wykończeniem czy z remontem;
- budowę domu jednorodzinnego, wraz z wykończeniem;
- zakup prawa własności domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem i remontem;
- zakup działki w celu budowy domu;
- wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem.
Nowością jest jeszcze jeden cel – kooperatywa mieszkaniowa. Wśród podstawowych zasad kooperatywy mieszkaniowej można wymienić:
- członkiem kooperatywy zostać może tylko osoba fizyczna;
- jedna kooperatywa musi liczyć co najmniej 3 członków, którzy zawierają umowę w formie aktu notarialnego;
- wydatki związane z realizacją całej inwestycji ponoszone są za pośrednictwem rachunku powierniczego;
- W przypadku budynków jednorodzinnych po zakończeniu inwestycji członkowie jednej kooperatywy muszą wystąpić o podział nieruchomości gruntowej i zniesienie współwłasności, wówczas powstają lokale mieszkalne z odrębną własnością, których wyłącznym właścicielem jest członek kooperatywy.
Realizowane przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane w postaci kooperatywy mieszkaniowej musi służyć zaspokojeniu wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb dzieci i osób zamieszkujących razem z członkiem kooperatywy. Kooperatywa może dotyczyć:
- zakupu działki budowlanej i budowy na niej budynku wielorodzinnego;
- zakupu działki budowlanej i budowy na niej budynków jednorodzinnych, jeśli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych lub budynków bez wyodrębnionych lokali będzie większa niż dwa;
- nabycia działki budowlanej co najmniej z jednym budynkiem i przeprowadzenie prac prowadzących do powstania minimum dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych lub budynków bez wyodrębnionych lokali.
Kto może skorzystać z „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego”?
Z zobowiązania gwarantowanego skorzystać mogą osoby spełniające warunki ustawy regulującej zasady jego działania – „Nowy Polski Ład: Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dla kogo jest on zatem przeznaczony? Czy zmieni się coś w tej kwestii po rebrandingu programu na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”? Warunki przedstawiamy poniżej. Sprawdź, czy je spełniasz, by móc skorzystać z programu.
Gwarancje kredytowe na wkład własny do kredytu mieszkaniowego są udzielane osobom spełniającym następujące warunki:
- bezdzietnym i posiadającym 1 dziecko – o ile nie mają żadnej innej nieruchomości na własność (takiej nieruchomości nie może posiadać także żadna inna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego);
- posiadającym co najmniej 2 dzieci – w ich przypadku akceptowane jest posiadanie jednej nieruchomości, o ile nie jest ona większa niż 50 m2 przy dwójce dzieci, 75 m2 przy trójce lub 90 m2 w przypadku rodzin z czwórką dzieci i bez limitu metrażowego dla rodzin z co najmniej 5 dzieci.
Brak nieruchomości rozumiany jest w ten sposób, że kredyt może zostać udzielony osobie, która nie ma prawa własności do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ponadto w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonała zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, a także nie przysługuje jej spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” był dostępny dla singli, par, małżeństw bez dzieci oraz osób posiadających potomstwo. Ustawa nie przewiduje żadnych ograniczeń wiekowych dla jego beneficjentów. Obecnie przy „Rodzinnym kredycie mieszkaniowym” jest dokładnie tak samo.
Dodatkowym wymogiem dla kredytobiorcy, który chce skorzystać z „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” jest prowadzenie gospodarstwa domowego:
- na terenie Rzeczypospolitej Polskiej albo,
- poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeśli dana osoba posiada obywatelstwo polskie albo prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą, która ma polskie obywatelstwo, a „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” jest jej udzielany wspólnie z tą osobą.
Z programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” skorzystać mogą osoby, które mają już wkład własny, co jest dużą zmianą w stosunku do jego pierwotnego kształtu. Wcześniej osoby, które posiadały więcej niż 10 proc. wkładu, nie mogły skorzystać ze wsparcia. Jeśli wkład ten wyniesie np. 14 proc., to brakujące 6 proc. zostanie objęte gwarancją z BGK, a opłata za gwarancję będzie wyliczana tylko od brakującego wkładu.
Im będzie on mniejszy, tym automatycznie mniejsze staną się koszty ponoszone przez klientów uczestniczących w „Rodzinnym kredycie mieszkaniowym”. Ponadto zakłada się, że im wyższy będzie wkład własny klienta niepodlegający gwarancji, tym niższe może być oprocentowanie kredytu hipotecznego udzielanego w banku.
Jakie banki udzielą kredytu z gwarancją BGK w ramach „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego”?
Musisz złożyć wniosek o kredyt w takiej instytucji, która została wskazana w ustawowym wykazie, by móc ostatecznie zaciągnąć Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Jakie banki przystąpiły do programu i podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego? Lista kredytodawców znajduje się na oficjalnej stronie internetowej BGK >>.
Aktualnie (stan na 30 maja 2023 roku) banki, które podpisały umowę z BGK, to:
- Alior Bank S.A.
- Bank Ochrony Środowiska S.A.
- Bank Pekao S.A.
- Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
- Bank Spółdzielczy w Brodnicy
- BPS S.A.
- PKO Bank Polski S.A.
- Santander Bank Polska S.A.
Dofinansowanie do wkładu własnego – ile wynosi gwarancja BGK?
Gwarancja BGK może obejmować od 10 do 20% zobowiązania. Program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” zakłada obecnie, że istnieje możliwość objęcia gwarancją części takiego kredytu oraz wkładu własnego kredytobiorcy, których suma nie przekracza kwoty 200 tys. zł, a także:
- 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, na których pokrycie udzielany jest ten kredyt, jeśli ma on zmienną stopę procentową;
- 30 proc. całkowitej kwoty wydatków dla kredytów o stałej albo okresowo stałej stopie procentowej.
Po modyfikacji i przejściu od „Mieszkania bez wkładu własnego” do „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” bez zmian pozostało to, że maksymalna kwota gwarancji nie może przekroczyć 100 000 zł. Wysokość zobowiązania może być zatem znacznie wyższa i wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych. Gwarancja wkładu własnego ma być płatna, w wysokości 1 proc. od gwarantowanej kwoty.
Należy tu jednak wyjaśnić, że wkład własny jest jedynie gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, czyli trzeba będzie go spłacić tak jak pozostałą część zobowiązania. Beneficjent programu, zaciągając kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, nie musi się jednak martwić o zebranie gotówki na wymagany kapitał początkowy.
Dopłaty do kredytu dla rodzin z dziećmi – ile wynoszą spłaty rodzinne?
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” przewidywał, a „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” w dalszym ciągu przewiduje specjalne rozwiązanie dla osób, które zaciągną gwarantowany kredyt hipoteczny i którym w trakcie jego regulowania powiększy się rodzina o drugie lub kolejne dziecko. W takiej sytuacji przysługuje im częściowe umorzenie zobowiązania mieszkaniowego.
Takie dopłaty do kredytu w formie spłaty rodzinnej przysługują w następującej wysokości:
- 20 000 zł – jeśli rodzina powiększy się o drugie dziecko,
- 60 000 zł – jeśli rodzina powiększy się o trzecie lub kolejne dziecko.
Powiększenie rodziny może tutaj wynikać zarówno z urodzenia się dziecka, jak i jego przysposobienia. Jednak rodziny, które przystąpią do programu „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” już z dwójką lub większą liczbą dzieci, nie będą mogły otrzymać spłaty rodzinnej, chyba że ich rodzina znów się powiększy.
Maksymalna kwota spłaty kredytu hipotecznego w ramach spłaty rodzinnej wynosić będzie 100 000 zł.
Bon mieszkaniowy – kto i kiedy skorzysta z bonów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu? Zobacz artykuł
Spłata rodzinna dokonana jest w przypadku:
- nieposiadania przez klienta innej nieruchomości mieszkalnej niż ta, która jest celem programu – w tym również prawa do spółdzielczego lokalu lub domu mieszkalnego;
- prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej;
- niewypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego.
Spłata ta dokonywana będzie maksymalnie do roku po powiększeniu gospodarstwa domowego na złożony samodzielnie przez klienta wniosek. W ciągu 5 lat od przyznania spłaty rodzinnej kredytobiorca nie może:
- sprzedać mieszkania lub domu, który był celem programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”;
- wynajmować nieruchomości mieszkalnej;
- zmienić sposobu użytkowania nieruchomości tak, że uniemożliwiałoby to zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Jeśli takie warunki nie zostaną spełnione, kredytobiorcy będzie groziła utrata całości lub części spłaty rodzinnej. Naruszenie wyżej wymienionych zasad grozi koniecznością proporcjonalnego zwrotu spłaty rodzinnej, adekwatnie do liczby miesięcy, jaka pozostała do końca 5-letniego okresu.
Limity cen za m2 mieszkania a „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, czyli już wkrótce „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” można zaciągnąć w praktyce wyłącznie na zakup wybranych nieruchomości, a konkretnie takich, których cena nie przekroczy limitu określonego w ustawie.
Zdaniem rządzących takie rozwiązanie minimalizuje ryzyko sztucznego rozdmuchiwania cen przez deweloperów oraz zniechęca zamożne osoby do uczestnictwa w programie.
Limity cenowe za 1 m2 mieszkania w ramach gwarantowanego wkładu własnego ustalone zostały początkowo następująco:
- w przypadku nowych mieszkań i domów kupowanych od dewelopera – cena za 1 m2 użytkowy lokalu nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3;
- w przypadku mieszkań używanych – cena za 1 m2 użytkowy lokalu nie może być większa od kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2.
Powyższe współczynniki zostały podwyższone, aby były dostosowane do realiów rynkowych. Od 1 marca 2023 roku wynoszą one: 1,4, jeśli kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego, którego nabycie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast dla mieszkań z rynku wtórnego współczynnik ten wyniesie 1,3. Chodzi tu o przypadki, w których kredytobiorca:
- nie jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego lub nie nabywa go od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
- nabywa spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego.
Jak rząd wypłaca pieniądze w ramach programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”?
Osoby kupujące na kredyt mieszkanie bez wkładu własnego nie otrzymują pieniędzy do ręki. Wymagany wkład jest im doliczony do ogólnej kwoty zobowiązania, a jego spłata jest jedynie gwarantowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Co ważne, minimalny okres spłaty wkładu własnego musi wynosić 15 lat.
Dofinansowanie spłaty kredytu bez wkładu własnego po urodzeniu się dziecka w ramach tzw. spłaty rodzinnej jest również realizowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Beneficjent po powiększeniu się rodziny musi jedynie złożyć w swoim banku kredytującym stosowne zlecenie wypłaty środków wraz z dokumentami potwierdzającymi pojawienie się dziecka. Na ich podstawie BGK przelewa środki bezpośrednio do banku, który udzielił kredytu, co skutkuje zmniejszeniem się kapitału zobowiązania.
Od kiedy można korzystać z programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”?
Ustawa o kredycie gwarantowanym została podpisana przez Prezydenta RP 15 listopada 2021 roku i weszła w życie 27 maja 2022 roku.
Przez jaki okres państwo będzie gwarantować dopłaty do wkładu własnego?
Zgodnie z ustawą o kredyt gwarantowany w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie się można ubiegać maksymalnie do dnia 31 grudnia 2030 roku. Na realizację programu w BGK został utworzony specjalny Rządowy Fundusz Mieszkaniowy, który jest zasilany pieniędzmi z budżetu państwa.
Wysokość środków przeznaczanych na Fundusz została określona precyzyjnie w ustawie. W 2023 roku ma ona wynieść maksymalnie 200 mln zł i z każdym rokiem będzie rosła, ponieważ musi uwzględniać dopłaty do spłaty kredytów w ramach spłaty rodzinnej.
Do obsługi programu został powołany Rodzinny Fundusz Mieszkaniowy w ramach BGK, który będzie kontrolował dostępne w danym roku środki. Poniżej planowana wysokość wsparcia w ramach programu w danym roku:
- 2022 rok – 100 mln zł,
- 2023 rok – 200 mln zł,
- 2024 rok – 500 mln zł,
- 2025 rok – 700 mln zł,
- 2026 rok – 900 mln zł,
- 2027 rok – 1,2 mld zł,
- 2028 rok – 1,4 mld zł,
- 2029 rok – 1,65 mld zł,
- 2030 rok – 1,85 mld zł,
- 2031 rok – 2 mld zł,
- 2032 rok – 2,15 mld zł.
Kredyt hipoteczny z dofinansowaniem wkładu własnego – korzyści
Kredyt hipoteczny z gwarancją bankową to szansa na uzyskanie korzystnego finansowania zakupu nieruchomości dla osób, których do tej pory nie było stać na wpłatę kapitału początkowego.
Ceny mieszkań i domów sukcesywnie rosną już od wielu lat – i choć w pierwszym kwartale 2023 roku można odnotować niewielkie spadki cen po zeszłorocznych podwyżkach, ceny nieruchomości wciąż pozostają wyjątkowo wysokie.
Wysokie ceny oznaczają konieczność zaciągnięcia większego kredytu, więc także dysponowania wyższym kapitałem początkowym. Obecnie, kiedy rośnie inflacja, a stopy procentowe utrzymywane są na rekordowo wysokim poziomie, zdolność kredytowa Polaków maleje.
Możliwości finansowe Polaków pod tym względem kurczą się ze względu na galopującą inflację, która zjada coraz większą część oszczędności. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, a właściwie od nowego roku program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” może więc im znacząco pomóc w realizacji planów o zakupie własnych czterech kątów.
Czy gwarantowany kredyt mieszkaniowy niesie za sobą ryzyko wzrostu cen mieszkań lub kredytów?
Strategia społeczno-gospodarcza Nowy Polski Ład zakłada, że aby wyeliminować ryzyko wzrostu cen nieruchomości w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie można nabyć jedynie mieszkania i domy spełniające warunek limitu cenowego za 1 m2 określonego w ustawie.
Już wiadomo, że ze względu na wzrost cen nieruchomości tylko niektóre z nich spełniają te kryteria cenowe, więc nie każde mieszkanie można nabyć bez wkładu własnego. Właśnie dlatego rząd planuje podnieść limity za m2 – chce dostosować je do realiów rynkowych.
Wzrost cen mieszkań w Polce nie jest bezpośrednio związany z programem, lecz wysoką inflacją. Eksperci jednak wskazują, że w przeszłości inne programy pomocowe wpływały na ich podniesienie.
Koszt kredytów hipotecznych wzrósł w 2022 roku i jest to związane z podwyżkami stóp procentowych NBP, które trwały aż do września zeszłego roku. Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym będą udzielane na warunkach ustalanych indywidualnie przez każdy bank, dlatego przed złożeniem wniosku warto porównać oferty np. pod kątem wysokości marży.
Jak sprawdził się program Mieszkanie bez wkładu własnego?
Niemal od początku obowiązywania programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” opinie na jego temat były negatywne. Głównym zarzutem podnoszonym przez ekspertów było jego niedostosowanie do rynkowych parametrów dotyczących zaciągania kredytu bez wkładu własnego.
Warto tutaj wyjaśnić, że założenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” powstały w 2021 r. Ówczesne warunki ogólnie sprzyjały braniu kredytów hipotecznych ze względu na niskie stopy procentowe, które przekładały się na małe koszty zaciągnięcia zobowiązania.
Głównym problemem było to, że młodym ludziom brakowało oszczędności na pokrycie wkładu własnego wymaganego przez banki i właśnie w tym miał im pomóc nowy program mieszkaniowy.
Program ruszył jednak dopiero rok później, w maju 2022 r., a więc w zupełnie innej rzeczywistości – kilka miesięcy po wybuchu wojny na Ukrainie i przy gwałtownie rosnącej inflacji.
Wskutek tej ostatniej wzrosły stopy procentowe, co spowodowało, że kredyty hipoteczne stały się znacznie droższe. Ich zaciągnięcie na 100% wartości nieruchomości okazało się więc bardzo trudne dla młodych osób, które nie mają jeszcze wysokich zarobków.
Co więcej, w marcu 2022 r. KNF narzuciła bankom konieczność stosowania wyższego buforu bezpieczeństwa przy wyliczaniu zdolności kredytowej, co w praktyce jeszcze bardziej ograniczyło możliwości zaciągnięcia zobowiązania.
Dodatkowym problemem okazały się oderwane od rzeczywistości limity cen nieruchomości obowiązujące przy zaciąganiu gwarantowanego kredytu, ponieważ wskutek inflacji mieszkania także podrożały i trudno było znaleźć takie, które spełniałoby warunki programu.
Już w momencie wdrażania programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” było więc wiadomo, że nie jest on dostosowany do realiów rynkowych. Dostrzegały to same banki, które nie „rwały się” do wprowadzenia gwarantowanego kredytu do swojej oferty (w praktyce zdecydowało się na to zaledwie kilka instytucji).
O fiasku programu najlepiej jednak świadczy liczba osób, które z niego rzeczywiście skorzystały. Od 26 maja do 28 grudnia 2022 r. było to zaledwie 329 kredytobiorców. Dla porównania, w pierwszym roku obowiązywania programu „Mieszkanie dla młodych” (w 2014 r.) liczba jego beneficjentów przekroczyła 9 tysięcy. Na „Mieszkanie bez wkładu własnego” wydano kwotę 291 tys. zł w 2022 roku, a koszt obsługi administracyjnej wyniósł aż 335 005,64 zł.
Mówiono o porażce rządowego programu, który z założenia miał być realnym wsparciem dla młodych Polaków w kupowaniu pierwszego mieszkania oraz wspierać rodziny w spłacie długu zaciągniętego na zakup nieruchomości mieszkalnej czy budowę domu.
Właśnie ze względu na powyższe problemy rząd postanowił zmienić zasady programu. W zwiększeniu liczby jego beneficjentów ma pomóc dopuszczenie do niego osób posiadających oszczędności na pokrycie choć części wkładu własnego, a także podniesienie limitu cen nieruchomości.
Nowa odsłona „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” wciąż nie rozwiązuje bowiem kluczowego problemu, czyli wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, przez które nadal trudno spełnić warunki zdolności kredytowej do zaciągnięcia zobowiązania. Tę barierę rząd zamierza jednak także zlikwidować.
Od 1 lipca 2023 r. młode osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie będą bowiem mogły skorzystać z nowego programu „Bezpieczny kredyt 2%”, który będzie znacznie tańszy i co ważne, będzie można go zaciągnąć także bez posiadania wkładu własnego.
Dodatkowe źródła:
Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy, www.gov.pl
Program Mieszkanie bez wkładu własnego, www.bgk.pl
Miał pomóc w kupnie mieszkania. Rządowy program okazał się niewypałem, www.money.pl
Ile osób kupiło mieszkanie dzięki programowi „Mieszkanie dla Młodych”?, www.demagog.org.pl
