Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy się się opłaca? Ile kosztuje?

Z tego artykułu dowiesz się:

• na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czyli, jak w praktyce uregulować całe zobowiązanie przed terminem, by bank mógł zamknąć umowę kredytową;
• czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt – z jednej strony możesz bowiem sporo zaoszczędzić na odsetkach, ale z drugiej bank może pobrać od Ciebie prowizję z tytułu przedterminowej spłaty zobowiązania;
• czy bank zwraca prowizję przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego – wyjaśnimy Ci, kiedy jest to możliwe i jak się ubiegać o zwrot prowizji oraz innych kosztów kredytowych.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nic innego jak uregulowanie zobowiązania wobec banku przed terminem wyznaczonym w umowie. Jeśli więc na przykład zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 25 lat, a zdołasz go uregulować w ciągu 10 lat, to będzie to właśnie wcześniejsza spłata kredytu.

Jako konsument masz prawo w każdym momencie dokonać zarówno częściowej, jak i całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Zapewniają Ci go przepisy, a dokładnie art. 38 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. Kolejne zapisy tejże ustawy mówią natomiast o tym, że wskutek przedterminowego uregulowania zobowiązania bank:

• musi obniżyć całkowity koszt Twojego kredytu o odsetki, prowizję i inne koszty kredytowe za okres skrócenia umowy;

• ma prawo pobrać od Ciebie tzw. rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, ale tylko w niektórych przypadkach i pod pewnymi warunkami.

W niniejszym artykule skupimy się na całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego i wyjaśnimy, czym ona skutkuje i czy się opłaca.

Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego działa bardzo prosto:

• Spłacasz kredyt hipoteczny przed terminem zakończenia umowy.

Dokładnie regulujesz pozostały do spłaty kapitał kredytu. Oszczędzasz więc na kwocie odsetek, jakie byłyby naliczone przez bank do końca trwania umowy, gdybyś jej nie skrócił.

• Bank dokonuje rozliczenia kredytu. W ramach takiego rozliczenia może także:
  • pobrać od Ciebie opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania,
  • zwrócić Ci część prowizji za udzielenie kredytu oraz innych kosztów kredytowych za okres skrócenia umowy.
• Umowa kredytowa zostaje zakończona.
• Usuwasz wpis hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Dla banku wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza utratę części odsetek, dlatego przepisy przewidują, że może on zażądać od kredytobiorcy tzw. rekompensaty z tego tytułu. Ma ona zwykle formę prowizji i warto wiedzieć, ile ona wynosi i kiedy bank może ją naliczyć.

Jeśli umowę o kredyt hipoteczny zawarłeś po 22 lipca 2017 r. (jest to data wejścia w życie przepisów Ustawy o kredycie hipotecznym), bank może Ci naliczyć prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wyłącznie wtedy, gdy przewiduje to umowa kredytowa i tylko na poniższych zasadach. Co ważne, może ją naliczyć, ale nie musi, ponieważ kwestia samego pobierania takiej prowizji zależy od decyzji banku.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

- zasady dla umów zawartych po 22 lipca 2017 r.

Jak obliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego ma najczęściej formę prowizji ujętej procentowo. Bank naliczą ją od spłaconej przed terminem kwoty zobowiązania.

Do obliczenia, ile będzie kosztować wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego kalkulator na pewno więc Ci się przyda. Przykładowo, jeśli taka prowizja określona jest na 3%, a Ty wpłacisz do banku 100 tys. zł na poczet wcześniejszej spłaty zobowiązania, to rekompensata wyniesie 3000 zł (3% x 100 000 zł).

Kiedy warto rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego warto rozważyć przede wszystkim w następujących sytuacjach:

1. jeśli masz taką możliwość – np. z powodu zgromadzenia odpowiedniej kwoty oszczędności, otrzymania jakiejś darowizny lub spadku;
2. jeżeli kredyt wiąże się z wysokimi kosztami – np. z powodu wysokiego oprocentowania;
3. gdy masz szansę zaoszczędzić dużą kwotę na odsetkach – niekoniecznie możesz na to liczyć pod koniec okresu kredytowania, gdy spłaca się już niemal sam kapitał;
4. gdy bank nie pobierze prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu – a więc głównie po 3 latach obowiązywania umowy kredytowej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego krok po kroku

Jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w praktyce? W celu całkowitego uregulowania zobowiązania przed terminem wystarczy wykonać kolejno następujące kroki:

• Sprawdź warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Dowiedz się:
  • czy musisz złożyć dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu,
  • jaką kwotę musisz uregulować, aby zamknąć kredyt – zazwyczaj saldo zadłużenia można sprawdzić w bankowości elektronicznej;
  • czy bank naliczy Ci prowizję – w tym celu możesz złożyć w banku wniosek o przekazanie informacji o kosztach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i odpowiedź na taki wniosek powinieneś dostać w ciągu 7 dni.
• Jeśli to konieczne, złóż dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w sposób wymagany przez bank np. na infolinii lub w bankowości elektronicznej. Należy w niej wskazać m.in.:
  • rachunek bankowy, z którego ma być pobrana kwota środków na poczet spłaty kredytu,
  • zgoda na ewentualne pobranie prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu,
  • termin wcześniejszej spłaty zobowiązania.

W niektórych bankach nie trzeba składać dyspozycji. Wystarczy wpłacić na rachunek kredytowy odpowiednią kwotę środków.

• Dokonaj wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, czyli:
  • wykonaj przelew w odpowiedniej wysokości na rachunek kredytowy,
  • lub zasil swoje konto odpowiednią kwotą przed dniem pobrania jej przez bank na poczet spłaty zobowiązania.
• Zaczekaj na rozliczenie kredytu i zamknięcie umowy kredytowej – w ciągu 14 dni kalendarzowych bank powinien:
  • zwrócić Ci część prowizji i ubezpieczenia – jeśli tego nie zrobi, należy złożyć osobny wniosek o taki zwrot,
  • przesłać Ci zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Jeśli chcesz dokonać jedynie częściowej wcześniejszej spłaty kredytu, w dyspozycji nadpłaty będziesz musiał wskazać jej skutek, którym może być skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie kolejnych rat. O ile zmienią się raty lub okres kredytowania, pomoże Ci wyliczyć kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego, jaki znajdziesz na naszej stronie.

Ile można zaoszczędzić spłacając kredyt hipoteczny przed terminem?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przynosi zawsze oszczędności na odsetkach. Bank nalicza je bowiem na bieżąco w ciągu całego okresu korzystania z kredytu. Jeśli zatem go skrócisz wskutek wcześniejszej spłaty zobowiązania, suma takich odsetek będzie niższa niż za pełny czas trwania umowy.

Na pewno więc zadajesz sobie pytanie, ile zaoszczędzę spłacając wcześniej kredyt? Poniżej przedstawiamy wyliczenia dla kredytów o różnych parametrach, z których dowiesz się, ile maksymalnie można zaoszczędzić na odsetkach w zależności od terminu spłaty zobowiązania. Podobne obliczenia możesz wykonać samodzielnie, wykorzystując kalkulator hipoteczny.

Przykład nr 1

Kredyt hipoteczny w kwocie 300 000 zł z okresem kredytowania 30 lat.

Oprocentowanie 8%, raty równe.

Przykład nr 2

Kredyt hipoteczny w kwocie 300 000 zł z okresem kredytowania 30 lat.

Oprocentowanie 5%, raty malejące.

Przykład nr 3

Kredyt hipoteczny w kwocie 500 000 zł z okresem kredytowania 25 lat.

Oprocentowanie 7%, raty równe.

Korzyści wynikające z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przyniesie Ci wiele korzyści. Oto, co zyskasz, decydując się na przedterminowe uregulowania zobowiązania:

• obniżysz koszty kredytu – zaoszczędzisz bowiem na odsetkach, jakie byłyby naliczone przez bank, gdybyś nie skrócił umowy i oszczędności te mogą wynieść od kilku do kilkuset tysięcy złotych; pamiętaj jednak, że nie będzie przysługiwał Ci zwrot odsetek, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego powoduje bowiem wyłącznie ich anulowanie za okres skrócenia umowy;
• masz szansę odzyskać część poniesionych już kosztów pozaodsetkowych – zgodnie z przepisami masz prawo ubiegać się o zwrot prowizji i ubezpieczenia za okres skrócenia umowy;
• pozbędziesz się ciążącego na nieruchomości zadłużenia – wskutek całkowitej spłaty kredytu hipotecznego będziesz mógł wykreślić hipotekę z księgi wieczystej mieszkania;
• zwiększy się Twój domowy budżet – środki przeznaczane wcześniej na spłatę rat będziesz mógł wykorzystać na pokrycie innych wydatków, oszczędności lub inwestycje;
• poprawisz swoją zdolność kredytową – będziesz miał zatem większe szanse dostać np. kredyt na remont lub zakup kolejnego mieszkania.

Jedynym mankamentem może być rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Jak już jednak wiesz, aby uniknąć jej płacenia, wystarczy spłacić zobowiązanie w odpowiednim momencie np. po 3 latach od podpisania umowy.

Zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

Jeśli zdecydujesz się na całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, masz prawo ubiegać się o zwrot prowizji, jaką zapłaciłeś przy zawieraniu umowy z tytułu udzielenia kredytu. Prawo to jednak Ci przysługuje wyłącznie wtedy, jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku. Ile banki zwracają za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego? Możesz liczyć tutaj wyłącznie na zwrot części prowizji, przypadającej za okres skrócenia umowy.

Niestety niektóre banki kwestionują zasadność zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Chcąc ją odzyskać w takim przypadku, musisz złożyć specjalny wniosek w banku. Warto powołać się w nim nie tylko na art. 39 Ustawy o kredycie hipotecznym, ale też na wyrok TSUE z 11 września 2019 r., który potwierdził prawo konsumentów do otrzymania zwrotu prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania kredytowego.

Zwrot ubezpieczenia przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

O ile zwrot prowizji po przedterminowej spłacie kredytu hipotecznego nie zawsze jest możliwy, o tyle nie ma problemu z odzyskaniem z tego tytułu ubezpieczenia. Zazwyczaj banki rozliczają polisy automatycznie w ciągu 14 dni po dokonaniu wcześniejszej spłaty kredytu.

Pamiętaj jednak, że zwrot ubezpieczenia przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego będzie Ci przysługiwał wyłącznie za okres niewykorzystanej ochrony i jeśli opłaciłeś za niego składki z góry. Jeśli zatem wykupisz ubezpieczenie np. z okresem ochrony na 5 lat, a kredyt spłacisz później np. dopiero po 6 latach, to zwrot ubezpieczenia nie będzie Ci się należał. Zwróć też uwagę, że niektóre polisy nie kończą się automatycznie po całkowitej spłacie kredytu, lecz wymagają pisemnego wypowiedzenia.

Wcześniejsza spłata kredytu a nadpłata kredytu – różnice

Do tej pory omawialiśmy głównie całkowitą spłatę kredytu hipotecznego przed terminem. Kredyt hipoteczny możesz jednak wyłącznie nadpłacać (jest to tzw. częściowa wcześniejsza spłata kredytu), co również przynosi wiele korzyści. Czym różni się nadpłata kredytu hipotecznego od jego wcześniejszej spłaty? Najważniejsze różnice znajdziesz w poniższej tabeli.

Wcześniejsza spłata kredytu a nadpłata kredytu – różnice

Na jakie czynniki warto zwrócić uwagę spłacając kredyt hipoteczny wcześniej?

Planując wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, warto zwrócić uwagę na kilka czynników:

1. wysokość stóp procentowych – w okresie ich podwyżek wcześniejsza spłata kredytu pozwoli Ci uniknąć ich skutku w postaci wzrostu kosztów kredytowych;
2. oprocentowanie lokat – jeśli jest ono wyższe niż oprocentowanie Twojego kredytu, bardziej opłacalne może być trzymanie oszczędności na lokacie, niż przeznaczanie ich na wcześniejszą spłatę zobowiązania;
3. wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie tylko z oszczędności – zobowiązanie możesz spłacić przed terminem także wskutek pozyskania na ten cel środków ze sprzedaży nieruchomości sfinansowanej kredytem;
4. wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a urząd skarbowy – z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania nie trzeba płacić podatku, pomimo że zyskuje się na odsetkach, czy też zwrocie prowizji; możesz uniknąć także podatku od sprzedaży mieszkania, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na spłatę kredytu (tzw. ulga mieszkaniowa).

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach

W każdym banku obowiązują nieco inne zasady i warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Poniżej wyjaśniamy, jak one wyglądają w wybranych instytucjach.

Wcześniejsza spłata kredytu dla umów sprzed wejścia ustawy o kredycie hipotecznym

Ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku, uregulowała kwestię wcześniejszej spłaty zobowiązania, wprowadzając m.in. zasady naliczania rekompensaty z tego tytułu, czy też obniżenia kosztów odsetkowych i pozaodsetkowych kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przed 2017 rokiem była natomiast regulowana w sposób indywidualny przez poszczególne banki. Z tego też względu, jeśli masz kredyt hipoteczny zaciągnięty przed datą wejścia ww. ustawy, musisz liczyć się między innymi:

• z wyższą opłatą za wcześniejszą spłatę zobowiązania,
• z brakiem możliwości ubiegania się o zwrot prowizji.

W niektórych bankach nie będziesz mógł także dokonać wcześniejszej spłaty kredytu online, a jedynie na podstawie pisemnego wniosku złożonego w oddziale.

Sytuacja na rynku kredytowym a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Choć Polacy zadłużają się przeciętnie na 26 lat, to statystyczny dłużnik pozbywa się zobowiązania w połowie tego okresu. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego pozwala bowiem na zaoszczędzenie na odsetkach, a więc zmniejszenie całkowitych kosztów zobowiązania.

Z tego właśnie względu zainteresowanie wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego wzrosło gwałtownie w 2022 roku, gdy Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy procentowe, powodując tym samym wzrost oprocentowania kredytów oraz rat kredytowych.

Według BIK wartość nadpłat i wcześniejszych spłat zobowiązań hipotecznych w 2022 r. wyniosła 52,4 mld zł. W poprzednich latach natomiast, gdy obowiązywały niskie stopy procentowe, oscylowała wokół 20 mld zł. Nadpłacaniu kredytów sprzyjały również rządowe wakacje kredytowe, które obowiązywały w 2022 i w 2023 roku.

Wartość nadpłaconych i wcześniej spłaconych kredytów hipotecznych

Czy obecnie opłaca się wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

W 2023 i 2024 r. wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wciąż może się opłacać. Pomimo że stopy procentowe zostały już dwukrotnie obniżone jesienią 2023 r., nadal są stosunkowo wysokie i przekładają się na dość duże koszty obsługi zobowiązania.

Pamiętaj jednak, że najbardziej opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w momencie, gdy zgodnie z przepisami bank nie może nam już naliczyć żadnej prowizji. Decyzję o przedterminowym uregulowaniu zobowiązania należy zatem dobrze przekalkulować. Warto wziąć pod uwagę nie tylko potencjalną oszczędność na odsetkach, lecz także zwrot opłat przez bank po wcześniejszej spłacie kredytu, np. prowizji i ubezpieczenia.