Niewiele jest w Polsce tematów, które budzą tyle emocji, co ceny nieruchomości i dostępność mieszkań dla osób młodych. Pomysły na to, jak uzdrowić sytuację na rynku mieszkaniowym, były jedną z osi debat przed ubiegłorocznymi wyborami do parlamentu. I do dziś pozostają źródłem kontrowersji, czego przykładem było oburzenie po niedawnej wypowiedzi ministra Krzysztofa Paszyka dla money.pl, jakoby największą bolączką Polaków marzących o własnym mieszkaniu był brak zdolności kredytowej.
W tym kontekście nie dziwi, że opublikowany we wtorek przez GUS raport "Pokolenie gniazdowników w Polsce" wielu komentatorów uznało za dowód na to, że na rynku mieszkaniowym mamy poważny problem.
Z publikacji wynika, że w 2022 r. w Polsce było 1,7 mln gniazdowników, czyli osób w wieku 25-34 lat, które nie założyły rodziny i mieszkały z rodzicami (z pominięciem osób rozwiedzionych i owdowiałych). To 33 proc. całej populacji osób w tym wieku. W niektórych regionach kraju odsetek ten jest jednak sporo wyższy, w okolicach 40 proc. Wzrost cen mieszkań i spadek ich dostępności dla osób młodych jako wyjaśnienie tak dużej powszechności gniazdownictwa samo się narzuca. Ale potwierdzić tę hipotezę wcale nie jest łatwo.
Czy odsetek młodych osób mieszkających z rodzicami faktycznie rośnie?
Po pierwsze, w świetle danych GUS odsetek gniazdowników w ostatnich latach zmalał. W 2018 r., którego dotyczyła pierwsza edycja eksperymentalnego badania na ten temat, odsetek osób w wieku 25-34 lata, które mieszkały z rodzicami, wynosił 36 proc. To dość zaskakujące. Ze względu na pandemię COVID-19 upowszechnienie pracy zdalnej, gwałtowny wzrost cen mieszkań po 2020 r. i nieco późniejszy skok cen najmu, a także ostre podwyżki stóp procentowych po 2021 r., można było oczekiwać, że gniazdowników będzie przybywało.
Z drugiej strony, istnieją dane, które malują nieco inny obraz. Według Eurostatu odsetek osób w wieku 25-34 lata, które mieszkają z rodzicami, jest w Polsce sporo wyższy, niż wskazują dane GUS i systematycznie rośnie. W 2023 r., jak informował niedawno unijny urząd statystyczny, aż 52,9 proc. Polek i Polaków z tej grupy wieku mieszka z rodzicami. W 2018 r. odsetek ten wynosił 45,1 proc., a w 2005 r. – gdy dane zaczęły być publikowane – 36,4 proc.
Na domiar złego, w świetle tych danych w Polsce młodym ludziom trudniej jest opuścić rodzinny dom niż w większości innych krajów UE. Wyższy odsetek gniazdowników (w wieku 25-34 lata) Eurostat odnotował tylko w Chorwacji (64,3 proc.), Słowacji (56,8 proc.) i Grecji (54,4 proc.), ale w żadnym z tych państw nie widać tendencji wzrostowej. Przeciwnie, w porównaniu do 2022 r. wszędzie odsetek młodych osób mieszkających z rodzicami zmalał.
Sytuacja na rynku nieruchomości jest trudna. Ale nie chodzi o ceny
Skąd różnica między danymi Eurostatu a tymi publikowanymi przez GUS? Te pierwsze nie wykluczają spośród gniazdowników młodych rodziców, a dodatkowo uwzględniają osoby, które nie mieszkają wprawdzie z rodzicami, ale są przez nich utrzymywani. Do tego bazują na badaniu ankietowym, podczas gdy dane GUS opierają się na źródłach administracyjnych. Można więc uznać, że te drugie są bardziej wiarygodne.
Przyjmijmy jednak, że statystyki europejskie, które mają dłuższą historię, dobrze oddają tendencje i gniazdowników w Polsce rzeczywiście na przestrzeni lat przybywało. Czy można to wyjaśnić sytuacją na rynku nieruchomości? W jakimś stopniu tak, ale nie chodzi raczej o ceny mieszkań.
W świetle danych Eurostatu, odsetek młodych osób mieszkających z rodzicami w latach 2011-2019 był w Polsce dość stabilny. To częściowo pokrywa się z okresem stabilizacji cen mieszkań, który trwał od 2009 do 2016 r. Ale stabilizacja cen szła w parze ze stopniowym wzrostem płac i spadkiem stóp procentowych. W rezultacie dostępność mieszkań – co ilustruje poniższy wykres, zaczerpnięty z cokwartalnego raportu NBP o rynku nieruchomości – mocno wzrosła. Do tego w tym czasie rząd realizował dwa programy ułatwiające zakup pierwszego mieszkania: Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim. Gdyby skłonność do mieszkania z rodzicami zależała od dostępności cenowej nieruchomości, to po 2009 r. odsetek młodych osób, które się na to decydują, powinien mocno zmaleć. A tak się nie stało.
Z tego samego powodu odsetek gniazdowników wśród osób w wieku 25-34 lata nie powinien wzrosnąć w 2023 r. Choć mieszkania w tym czasie drożały, ich dostępność cenowa rosła. Wynagrodzenia w polskiej gospodarce rosły bowiem równie szybko co ceny, pozytywnie wpływając na zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Zdolność kredytową wspierało dodatkowo to, że w oczekiwaniu na obniżki stóp procentowych, które ostatecznie nastąpiły pod koniec 2023 r., malało oprocentowanie hipotek.
Dlaczego w Niemczech i Czechach młodzi nie mieszkają z rodzicami?
Także w przekroju międzynarodowym nie widać większego związku między dostępnością mieszkań a odsetkiem gniazdowników. Przykładowo, w Niemczech i w Czechach, gdzie relatywnie do wynagrodzeń mieszkania są droższe niż w Polsce, odsetek młodych osób mieszkających z rodzicami jest wyraźnie niższy niż nad Wisłą. Najniższy jest zaś w krajach skandynawskich, gdzie nieruchomości również są bardzo drogie.
To wszystko nie oznacza, że sytuacja na rynku nieruchomości nie ma żadnego wpływu na powszechność gniazdownictwa. Nie chodzi jednak o ceny mieszkań – raczej o ich podaż, a także o ceny najmu i dostępność mieszkań na wynajem. Dla wielu młodych osób wynajęcie nieruchomości jest początkowo jedyną szansą na usamodzielnienie się. Tymczasem rynek najmu jest nad Wisłą słabo rozwinięty. W "Roczniku najmu", opublikowanym niedawno przez "Politykę Insight", OLX i Otodom, wynika, że tylko 4 proc. polskich gospodarstw domowych zajmuje mieszkania wynajęte na rynkowych zasadach. W Czechach ten odsetek wynosi 18 proc., w Szwecji 39 proc., a w Niemczech aż 47 proc.
Słabo rozwinięty rynek najmu oznacza, że młodzi ludzie, którzy chcą się wyprowadzić od rodziców, muszą najpierw odłożyć na zakup własnego M lub przynajmniej wkład własny. I to, jak sugeruje opublikowany przed kilkoma dniami przez Otodom raport "Szczęśliwy dom", jest jedną z najważniejszych przyczyn tego, że młodzi ludzie decydują się na mieszkanie z rodzicami. Wskazuje na nią 35 proc. respondentów z grupy młodych gniazdowników (czyli gniazdowników wedle definicji GUS). Minimalnie więcej, 38 proc., jako główny powód mieszkania z rodzicami wskazuje trudności finansowe. Ale te grupy częściowo się pokrywają, bo w badaniu można było podać więcej niż jedną odpowiedź. A jeśli ktoś musi oszczędzać, łatwo może uznać, że ma kłopoty finansowe.
Mieszkanie z rodzicami to wygoda, a nie konieczność?
Jak zauważył na portalu X dr hab. Adam Czerniak, profesor w Szkole Głównej Handlowej i główny ekonomista "Polityki Insight", który naukowo zajmuje się badaniem rynku nieruchomości, raport Otodom daje jeszcze jeden trop do wyjaśnienia skali gniazdownictwa w Polsce.
Autorzy raportu wyróżnili dwie grupy gniazdowników. Jedna – węższa - jest zgodna z definicją GUS. To ludzie młodzi, do 34. roku życia, którzy nie założyli własnej rodziny. Druga grupa to osoby w dowolnym wieku, które nie pozostają w formalnym związku i decydują się na mieszkanie z rodzicami lub dziadkami.
Wśród tych szeroko rozumianych gniazdowników główne przyczyny mieszkania z rodzicami to dobre relacje z nimi (35 proc.), możliwość oszczędzania (30 proc.), a następnie wygoda i komfort (29 proc.) oraz wsparcie od bliskich w codziennym życiu (29 proc.). Zresztą, wśród młodych gniazdowników te relacyjne kwestie też są bardzo ważne. Z raportu wynika ponadto, że gniazdownicy mają w większości (w 75 proc.) dobre stosunki z rodzicami, a ci z kolei są zadowoleni z mieszkania z dorosłym dzieckiem.
"Wyniki badania Otodom pozwalają dostrzec, że gniazdowanie na każdym etapie życia może być świadomym wyborem, co więcej nie musi wiązać się z niezadowoleniem, wręcz przeciwnie - może być źródłem szczęścia" – zauważają autorzy raportu, wskazując, że gniazdowanie nie jest tożsame z niepowodzeniem w życiu. I rzeczywiście, wśród młodych gniazdowników 47 proc. deklaruje, że mieszka z rodzicami z własnej woli, a nie z przymusu ekonomicznego. W szerszej grupie gniazdowników ten odsetek wynosi 53 proc.
Później zakładamy rodziny, później się usamodzielniamy
Co więcej, są powody, aby sądzić, że gniazdowanie coraz częściej jest świadomym wyborem, związanym ze zmianami demograficznymi. Polacy coraz rzadziej i coraz później decydują się na założenie własnej rodziny, rozumianej jako wejście w stały związek lub posiadanie dzieci. A skoro tak, to później mają potrzebę uniezależnienia się od rodziców.
Sceptycy powiedzą, że odkładanie w czasie decyzji o posiadaniu potomstwa to właśnie pokłosie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Być może jest to jedna z przyczyn. Ale fakty są takie, że w większości państw dzietność maleje wraz ze wzrostem poziomu zamożności – niezależnie od dostępności mieszkań. Opóźnianie momentu założenia rodziny i spadek dzietności są w dużej mierze wynikiem świadomych decyzji młodych ludzi, a to z kolei wpływa na ich decyzje o tym, gdzie i jak mieszkać.
Warto też zauważyć, że dwie dekady temu, gdy odsetek młodych osób mieszkających z rodzicami wynosił w Polsce – według Eurostatu – 36 proc., ich sytuacja mieszkaniowa była inna niż ich dzisiejszych rówieśników. Wówczas wyjazd na studia do innego miasta był oczywistością. Ale ich dzieci, wychowane już w tych dużych miastach, do których rodzice przyjechali uczyć się i pracować, nie muszą zmieniać miejsca zamieszkania.
Nie zamierzam bagatelizować tego, że młodym ciężko jest kupić mieszkanie, ani tego, że ostatni program, który miał im pomóc – bezpieczny kredyt 2 proc. – wielu z nich zaszkodził, windując ceny nieruchomości. Ale nie jest dla mnie jasne, czy jest im w jakiś sposób trudniej niż ich rówieśnikom sprzed 10, 20 czy 30 lat. Sam fakt, że mieszkania podrożały, nie jest na to dowodem, skoro wzrosły też dochody i dostępność kredytu, a sytuacja na rynku pracy jest lepsza niż kiedykolwiek wcześniej. Niewiele też wynika ze wzrostu odsetka osób mieszkających z rodzicami - zakładając nawet, że on rzeczywiście rośnie.
Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl